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2015年房价是涨是跌


随着城镇化进程的加快,房地产会有很好的前景。不过“买了就能赚钱”的阶段已经过去了。2015年,万科真正稳定持续、有效率、有质量的增长才开始。也就是说,实现我的抱负和理想,2015年才刚开始。

现在一线城市房价已经控制住了,其他城市稳中有降,如果这个趋势能保持住,那么整个房地产就会进入一个良性健康的轨道。

此外,对房地产行业来讲,最大的调控就是反腐。你会发现,反腐以后,高档房子的需求立刻就减少了,如果能坚持下去那就太好了。

点评:但在2014年初王石却是预言“2014年楼市不妙”的唱空派,随后楼市的走向的确也印证了他所言非虚。

新常态下,房地产的增长速度将明显放缓,但房地产仍然是重要的支柱产业。2015年9月供求关系会逆转,房价才会触底反弹并继续上涨。2015年很典型的刚需的需求比去年大,在目前来说,不要认为1、2月份的降低以后会反弹,微观上说此时房产市场低。每个机构对政策的预测,楼市反弹的预测,都显示2015年明显好于去年。

通过5个条件可以判断房地产市场下一个高峰何时到来,这5个条件是:库存消化的速度、限制消费条件的改变、个人消费信贷的支持、货币政策的变动、长效机制的建立。预计到2015年中后期,这些条件将逐步具备。

宏观经济并不乐观,商品房库存也是天量,所以需要一个较长的去存货周期,这轮调整的时间比预想的长。人均住房面积是个伪命题,因为人们会不断的改善居住条件,所以未来的需求还是很大,无需过度忧虑。人口上涨的空间以及城镇化的推进,将拉动房地产市场回暖。预计2015年全国房地产投资增速仍然将会在10%左右。

点评:尽管身离地产第一线,但在业界的发声每每振聋发聩。“任大炮”近年屡屡说出了让很多人不舒服的话,但却几乎次次言中。任志强2015年继续抛出自己一贯“乐观”的态度。

可能房地产从业人员还在幻想,经过一两年的调整和货币刺激,或许2015年下半年再呈现高潮,然后就可以套现,这种想法是不切实际的。不要再对房地产行业再次高潮抱有任何幻想,除了北上广深等局部地区,行业整体已经呈现过剩局面。

中国房地产不会崩盘,城镇化发展是最大利好因素。我们杠杆率没有那么高,而且中国有强有力的政府,也会适度调控。再加上一个最大利好——中国城镇化率还比较低,约为52%,剔除农民工等并未享受到城镇化人群,我估计真实的城镇化率在40%左右,所以我们还有一段时间的转型期。

点评:从2014年圣诞节到迈入新年,王健林以一系列眼花缭乱的布局,牢牢占据着地产、财经、IT版的头条。目前万达主推的轻资产运营模式,突破了传统商业地产上的重资产模式。故而,王健林对楼市的"暧昧"态度可能与其投资布局有关。

从2014年四季度以来,我们能看到政策层面更加注重市场机制的作用,正在根据市场状况进行相应的预调微调。"去库存"成为楼市主基调,信贷政策、限购政策逐渐松绑。我相信,这会对行业恢复市场化调节能力和良性发展起到一定积极作用。

宏观经济增速放缓带来的市场信心和预期的变化、针对房地产行业的流动性支持不足、局部市场供需结构的失衡成为主要因素,加上上年基数较高,市场出现回落也是正常现象。2015年我国房地产市场仍然会稳健发展。

值得关注的是,2014年以来,企业外部发展环境不断深化调整,中国经济"新常态"特征日趋明显。房地产行业在去年高位高速增长的基础上,出现了深度调整和分化,并逐渐从结构性分化转变为全局性下滑,一批企业经营困难加大,房地产行业"洗牌"在所难免。房地产的激烈竞争也成为常态,行业正从"规模"向"利润"换挡,房企竞争力从重"产品力"向"产品力+服务"过渡,以移动互联网为代表的新技术、新渠道、新模式改变了商业形态和市场预期,这些都要求企业要进一步创新商业模式、优化业务结构、升级产品服务,更多依靠内生型的价值增值来实现增长和盈利,系统提升运营管理水平是房地产业的根本出路。

点评:尽管绿地集团2014年以2048亿元的年度销售业绩,夺得中国房企销售桂冠。张玉良认为住宅产业高峰期基本上已经过去,但产业地产的增长还在继续。同时,绿地将联合阿里、平安这两个互联网金融领域巨头推出名金融产品,用以支持非住宅领域的产业地产快速发展。

房地产业已经从高峰逐渐进入下行通道的大趋势,2015年房价将维持在一个平稳的状态,但是销量会有上升,房企去库存、增加销量会成为2015年的一个主旋律。2014年恒大地产就是以价换量,2015年还会坚持这个大的方向。只有这样,我们才能度过现在这个寒冬。

房地产行业集中度会进一步提高,2015年甚至到明年,很多中小房企会面临着一个更加困难的境地。对于现在房地产行业低谷来说,会成为大发展商的并购机会。也就是说房企两极分化会进一步加剧,大企业可能更大更强,小企业可能面临着一些并购的机遇或风险。这将是风险与机遇并存的一年,想要"脱颖而出",就看你是不是抓得住机遇了。

2015年房地产企业在金融创新方面会走得更快更远,房地产企业可能会更加多元化。

点评:恒大作为标杆房企,近期推出不少多元化转型举措,或拓展养老地产、转型"服务商"、或涉足互联网、或发力海外地产。未雨绸缪总是好事。

中国的房地产不可能再像5年、10年前那样发展了。如今中国的人均住房面积已经达到30平方米以上,可是现在中国每年竣工的房子是十几亿平方米。现在,地产商应该思考的,是如何把已经建好的房子充分利用起来。

SOHO中国从2015年开始,就不再是一家传统的房地产公司,而是一家互联网公司。

不能简简单单把互联网理解为技术或工具,我理解的互联网是带来一个新的秩序,对每个人、每个企业都有冲击。所以,转型是我们每个人都必须考虑的。不是为了转型而转型,不是拿一笔钱去重复别人的行业。地产商的网络化转型,还是要做房地产,但是要从思想、精神上着眼,而不是肤浅的投资。最终我们的目标是通过互联网转型提高效率、降低成本、提高服务质量。

点评:2014年全国楼市降温之际,潘石屹直言,"我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号,马上就要撞到前面的冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的,是金融行业的风险"。"撞冰山论"引发行业热议。 与此同时,作为地产界大佬的潘石屹2014年以来与互联网圈的亲密接触格外多。他不是闹着玩,而是动真格的了,马上发布SOHO中国的首个地产O2O项目。

2015年全国房价总的趋势看涨,一线和少部分二线城市楼市整体好于去年但三、四线城市形势严峻,一些"地王"项目难以实现利润,部分商业地产亏本大甩卖,多地会出现土地流拍。

全年的主题是去库存,调控后遗症显露之年,楼市诡异之年。二手房成交继续萎缩,限购政策将在今年退出。

点评:曾经高精准预测2013年房价暴涨的余英经常在公开场合发出惊人之语, 但一向乐观的他今年也变得谨慎了。与此同时,保利地产继续调高了2015年的销售目标。

李嘉诚先生对中国经济非常有信心。他和长和系高管都认为,在经济增速放缓的同时,国内许多产业却正在转型,对于高科技、高增值产业正投入更多重视,这个方向走对了。

未来几年中国经济增速还将慢慢下降,但产业结构却更为成熟,不再止步于做"世界工厂",而是发现新的经济增长点。中国经济新的增长点有两方面:一是高科技、高增值产业;二是内部经济需求。

过去几年房地产供应量过大,导致存货可能需要几年才能销售尽。同时,过高的财务成本也阻碍了内地房地产企业的发展。不仅是二三线城市,上海等一线城市的房产市场同样不乐观,未来两年,内地房地产市场将面临调整,房价极可能下降。

点评:在香港处于非典时期市道低迷的状态下,长江实业坚持卖楼,取得不错的销售业绩,是当时惟一推盘的开发商,赵国雄也因此被誉为"香港楼神"。他现在每次卖楼均以不同造型亮相,得名"百变楼神"。

"只有当潮水退去的时候,才知道是谁在裸泳。"这是巴菲特的名言,用在股市里如此,用在现今的楼市里,也同样如此。房地产的潮水正在退去,裸泳者光着屁股浮现出来了,2015年楼市江湖不寂寞啊。

2017-08-30 16:34

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